2020年双十一成交数据(当年中签率3%的红盘，进入二手房市场半年，月均成交情况居然.)

对于二手房市场我们总是能听见：“二手房难卖，成交价格不到心里价位，还在观望......”这些声音。

对于当下的杭州楼市而言，我们需要用真实数据来证明真实市场情况，不能人云亦云。

今天，小助手就透过曾经中签率最低2.8%的勾庄红盘，来看看整个勾庄板块二手房情况和未来发展情况。

交付近半年勾庄红盘幸福里

二手房月均成交较好

勾庄在刚需板块中一直以来是较受关注的一个板块，据悉，板块内热度较高的幸福里，因是TOD上盖物业，又有配套的万象城商业，项目一共有14幢高层、超高层住宅，在2019年到2020年之间四次开盘，中签率保持在2%-3%之间，四次万人摇，累计摇号家庭达8万余组。

幸福里中签率图片来源：房小团app

项目于2022年年底交付，交付至今已有半年，二手房月均成交近20余套，成交情况还算不错。

幸福里实景图

近日，有一套成交单价约3.2万元/㎡的房源，我们知道勾庄板块的新房限价也就3.12万元/㎡，这样的成交单价是否是该小区的普遍行情？我们去到幸福里附近的二手门店询问了相关中介。

中介均表示，单价3.2万元/㎡成交的房源是这个小区里成交单价最便宜的一个户型，因为该房源本身格局不是特别好，楼层是2楼，采光会稍微受遮挡外，主卧还不是明卫，导致成交单价低于幸福里普遍的成交均价。

可见，单价3.2万元/㎡成交的只是一个个例情况。

据悉，幸福里目前的成交均价基本在3.7-3.9万元/㎡之间，交付至今没有明显的调价变化。成交情况最好的分别是建筑面积88㎡和建筑面积100㎡的户型，主要原因是勾庄在城北属于是刚需的一个优选，而幸福里又位于勾庄比较核心的地段，整体小区品质和周边配套都不错。很多刚需都会选择这里，其中，建筑面积88㎡的户型为三室两厅一卫的中间套户型，是幸福里住宅组团中的最小面积户型，也是所有户型中唯一只有一个卫生间的。户型相对较一般，但胜在总价低，成为了刚需们的主要选择之一。

而建筑面积100㎡的户型，由于户型优势较明显，双阳台，双明卫，整体单价也高一些，是目前整个小区里唯一一个成交单价未低于4万元/㎡的户型。

曾经的“万人摇”楼盘幸福里成交量有所下降？

受周边楼盘分流影响

从上文中我们可以了解到，幸福里交付半年以来，成交均价没有大幅的变化，基本稳定在3.7-3.9万元/㎡之间，建筑面积100㎡的户型成交价格更高一些，目前没有低于4万元/㎡的成交价。

不过，受大环境影响，成交量有所下降。

德佑万象城幸福里店店长陈梓康表示，今年1-5月幸福里的月均成交20套左右，6月比前两个月下降了一些，少了10%左右。

我爱我家海德公园店店长周天祥表示，城北万象城旁边的万家名城、海德公园以及万科北宸之光等小区，造成了一部分的成交分流情况，今年置换的热潮还是蛮大的，所以很多业主他会把自己的房子低价出售，换成大面积的心仪的房子，因为大环境的置换潮影响，所以板块内会有以价格换量的情况。

正是因为近期勾庄板块内一些品质还不错的二手房项目因置换需求，挂出了不少还不错的房源，对幸福里有部分分流的影响。

勾庄板块实景图

勾庄板块内成交情况比较好的几个楼盘，比如万科北宸之光，它的一期、二期目前每个月月均成交量在10套左右；万家名城月均成交7、8套；以及越秀星汇尚城月均成交有10余套等。

此外，也有部分刚需选择板块内价格更低一些，房源相对老一些的的小区：大华海派、赞成美树二手房价格比新房的限价还便宜，单价达到了2.7-2.8万元/㎡的样子。对于手上预算相对少一些的客户，会选择稍微偏老旧价格相对低的小区。

据悉，目前勾庄板块内整体的二手房月均成交总量在65-70套之间，按板块自身来说，这个成交量还算可观。

我爱我家海德公园店店长周天祥表示，从去年10月到今年的3、4月份来看，板块内二手房成交量已经上浮近一半，之前新房市场的新盘“绿城三子”以及滨江、万科的勾庄项目拉动了板块开的热度，引流到二手房市场也形成了一定的客户。所以说从带看到交易等方面都有所回暖。

未来勾庄新房还有的选

土地存量近155万㎡

从目前来看，勾庄板块的二手房市场近期的整体成交量还算可观。

近几年，勾庄板块住宅供应量巨大，去年下半年，以绿城“三朵海棠”为开始，“勾庄七子”累计7000多套新房密集入市。同年11月，差异化购房政策的发布，更让廊内购房者如鱼得水。

到如今，勾庄的住宅也在持续高量供应。“勾庄七子”还剩星缦云渚在售，限价2.909万元/㎡，户型建筑面积段96-141㎡，是勾庄板块当前总价门槛最低的项目。全盘可售房源近1800套，是板块内新盘中体量最大、内部配套最丰富的的项目。

翠宸里项目，即今年2月中豪拿下的勾庄宅地，位于福翠里西侧，直线距离4号线好运街站约300米，共计1196户，已于4月28日首开，5月30日二开，两次开盘中签率分别约为35.3%、68.3%，与以往勾庄的楼盘热度相比，可以看出现在的摇号热度的确下滑明显。

翠宸里中签率图片来源：房小团app

再来看看勾庄的土地供应情况。

专家观点：

1、勾庄的土地总存量还有155万㎡左右，南侧占1/3，北侧占2/3

2、后续也不排除新控规中会调一些住宅出来的可能性

观点来自：拿地宝研究院院长钱贤强

钱贤强表示，目前已经纳入今年出让计划的应该有两宗地块。

一宗是位于4号线好运街站附近，有将近6万多㎡。

另一宗靠近莫干山路，这里有一块13万㎡的商住用地，也是体量比较大的。

板块内还有已出让的勾庄金昌路南祥园东路西地块，也可关注，项目入市速度会比前两宗更快一些。

项目紧挨着燕语海棠轩，出让面积近5.6㎡，容积率2.5，可建近14万㎡，封顶价27.8亿，新房限价31200元/㎡。根据地块规划条件，其住宅建筑外立面须全部公建化，但不要求全部设置封闭化阳台。

项目为杭州第五批集中供地地块，吸引了30家企业参与摇号，最终被滨江集团摇得。

虽然板块内新房热度有所下降，但房企拿地热情却依旧高涨，这是为什么呢？

专家观点：

1、新房摇号市场：其冷热程度会受具体楼盘、具体情况影响

2、土地摇号市场：

①目前大多数开发商都还未达成自己的土地储备目标

②目前的供地节奏快而单次的供地量少，房企积极摇号是一种对概率的应对举措

3、勾庄板块入驻了很多品牌房企，开发商对项目的打造方向各有不同

观点来自：365淘房杭州主编袁红

中房大数据研究中心总经理陈焕春

规划逐步落地的城北副中心

未来发展值得期待

勾庄是杭州较受关注的一个刚需板块，目前还是以居住用地和传统产业为主，虽然相比运河新城等板块，它的规划在整个城北的建设当中不算最耀眼的，但是作为城市副中心去打造，它仍是不可忽视的板块。

勾庄板块实景图

专家观点：

1、勾庄的发展比较得益于其区位优势：①承接主城到良渚，能有利承托良渚；②位于整个楼市往西北方向的黄金走廊

2、勾庄是离杭州城区比较近的刚需板块

观点来自：365淘房杭州主编袁红

中房大数据研究中心总经理陈焕春

勾庄板块作为良渚新城最靠近市中心的区域，南部临近拱墅祥符板块，东至京杭大运河，早先板块内就已经有一条2号线穿行其中了。

去年4、10号线的开通，勾庄板块拥有了3条地铁线，而且4号线和10号线交汇于杭行路站，这也是勾庄板块的核心所在，2条地铁线在此交汇，给板块内的人们出行带来了极大的便利。

另外，东部上塘高架直达市区，北部绕城高速出城也方便，出行的便利性不必多说。再加上它的商业配套上面也有幸福里这样一些项目，成熟度也在不断提升的过程当中，所以它也是楼市里面比较热点的板块。

专家观点：

1、万象城一般位于区域中心，未来万象城应该是勾庄板块的一个小人气中心2、目前勾庄是以万象城为圆心向周边开发的状态

观点来自：拿地宝研究院院长钱贤强

中房大数据研究中心总经理陈焕春

除了城北万象城以外，勾庄板块还有星创城综合体，未来还将兴建约20万㎡的人工湖，面向中心湖的是330米高地标建筑“良渚玉琮”，各项规划的均好性较好。

聚焦板块内部来看，勾庄板块一南一北是有一定的特征和区别的，北面目前主要是杭州物流农副物流中心的发展，产业相对来说没有那么高端。南部因为开发比较早，加上今后随着万象城等的建设规划落实后，城市界面也会相对好一些。

专家观点：

1、勾庄南面已经发展成较完善的生活区，北面未来的可开发空间较大2、勾庄南面的工业园区正在进行转型升级，板块集聚居住、商务办公、健康产业园等各项配套功能于一体

观点来自：拿地宝研究院院长钱贤强

中房大数据研究中心总经理陈焕春

在杭州新房市场中，勾庄一直是刚改板块的传统顶流，红盘迭出，幸福里、运河云庄、航行前宸湾、星创城等项目在同价位梯度的楼盘中多次引领摇号热度。之所以热度、受关注度不减，板块较低的入门门槛是重要因素之一，从早期2万多/㎡的新房价格，到如今3.12万元/㎡的限价，勾庄的上车总价门槛始终在250-350万元之间。

3万级单价的板块，城市副中心的定位，又拥有城北第一座万象城，城北第一高度，以及三条地铁线路的配置，加上逐步落地的各项规划配套，在低门槛板块内，勾庄的性价比显而易见，聚焦板块内，同样的新房限价，方位上的选择也有所讲究。

专家观点：

1、同样的新房限价，勾庄板块内离万象城越近的项目越好

2、从方位上看项目，东侧好于西侧，南侧好于北侧

3、从整个城北来讲，良渚、北部新城、勾庄、运河新城新房限价梯度也是由西到东递增的

观点来自：拿地宝研究院院长钱贤强

中房大数据研究中心总经理陈焕春

值班编辑：陶智海兰

一审：金浩、叶秀芳

二审：风声

终审：宫健

《2023年杭州倒挂地图》5月版